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央企“地王”應叫停

章林曉 |

發布日期:2016-10-26

央企開發企業制造“地王”被約談,輿論壓力應該僅僅只是表象,其背后應該還有更深遠的考量。

最近,有媒體披露,包括國資委在內的多家監管機構,對央企開發企業約談,口頭下發通知,要求收斂在土地市場的追高拿地行為。對此,據傳有央企投資部人士私下坦言,近期央企在土地市場多次造高價地,帶來不小輿論壓力,這是被約談的根源。不過,窮幽極微,輿論壓力或許僅是央企開發企業被約談的表象,監管層應該還有更深遠的考量。

“地王”央企造的原因推測

有研究機構統計,2016年1?5月,全國土地市場總價超15億元的105宗高價宗地,成交總價為3288.2億元,其中有52宗被央企、國企獲得,成交金額1785.8億元,占比54%。其中,信達、華僑城、 招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15個“地王”。這當中表現最搶眼的無疑是信達地產,其也就成了業內外分析央企搶地的鮮活樣本。

對于“地王”央企造的原因,不外乎以下三種:

一是央企懼怕被整合兼并。有觀點認為,早在六年前,國資委就要求78家央企退出房地產,只保留21家央企。而且即便在保留名單中的21家央企也并非高枕無憂。2015年9月13日,國家出臺了《關于深化國有企業改革的指導意見》;而在國企所在的各個行業中,房地產行業市場化程度相對較高,央企開發企業在國企改革中屬于走得最快的一批。2015年以來,在21家涉房央企中,已有超過10家央企開始內外部重組。為了在整合中取得一定話語權,部分央企選擇不惜代價搶“地王”,擴充土地儲備,擴大資產規模,避免在重組過程中被整合兼并。

二是央企不差錢而且又看好一二線城市樓市。央行數據顯示,今年一季度,新增貸款規模4.61萬億元,社會融資規模總額6.5萬億元,均超過或接近歷史最高水平;房地產開發貸款余額同比增長13%。信貸的寬松讓央企“不差錢”,再加央企對一線城市和部分二線熱點城市的樓市持有較高預期;因為從歷史經驗看,如北京、上海、深圳等一線城市和其他部分二線熱點城市房地產市場2008~2015年的漲幅,都遠遠超出任何實體經濟投資和資本市場投資的收益。

現在,有不少人相信房價暴漲的歷史會繼續重演,在這種預期之下,央企搶地自然也就變得激進甚至是瘋狂了。

三是部分央企看重的是資產配置需要而不在乎是否賺錢。有觀點認為,在當前宏觀經濟背景下,特別是從2015年7月開始,離岸人民幣匯率持續下跌,因此合理配置資產,規避人民幣貶值風險,是“不差錢”企業考慮的重要內容。譬如信達地產由信達投資控股,信達投資隸屬于中國信達,而中國信達作為國內四大資產管理公司之一,屬于典型的“不差錢”;對于信達地產這樣“我就是錢”的非銀行金融機構,當前實際最需要的是資產配置,從某種角度說,這甚至遠比單純盈利更為重要。為合理配置資產規避匯率風險,在“資產荒”日益嚴重的情況下,優質土地資源自然成了保值的最佳選擇之一。

“地王”央企造的負面影響

“地王”超半由央企、國企造,雖然產生原因各不相同,但其導致的后果則完全一致,那就是引起了業內外普遍的恐慌。針對蘇州、南京的“新地王”,融創中國董事會主席孫宏斌近日在接受媒體采訪時稱,“蘇州、南京的地價是不對的,杭州曾經比上海還高,因為地價高,很多開發商在杭州虧錢的,南京是在步杭州的后塵。”

針對蘇州土地市場過熱,2016年5月18日晚,蘇州市國土局“斷然”出臺土地限價令,對網上掛牌出讓的10宗土地設定最高報價,對超過最高報價的,終止土地出讓,競價結果無效。在“地王”頻出的當下,蘇州做法實屬無奈,但是很有必要。因為在中國經濟“三期疊加”的新常態下,“地王”有可能帶來巨大的負面影響。

首先是對政府信用造成極大損害。從廣義政府角度說,國有企業、國有金融機構、地方政府、中央政府,實際上是同一個主權人。這也是銀行更愿意將錢貸給央企、國企的最根本原因,因為央企、國企還貸相對于其他企業更有保障。

有著政府信用背書的央企、國企,爭搶出一個又一個“地王”,這極易帶來兩方面問題:一是地價飆升,引發購房者恐慌,讓早已不堪承受高房價壓力的民眾心生不滿;二是中央鼓勵適當降低房價去庫存,而央企、國企卻反其道而行之,頻頻制造“地王”,讓民眾對政府信用心生疑惑。

這容易影響到房地產市場的穩定。央企、國企憑借其多渠道、低成本獲取資金的優勢,不問成本收益,“面粉貴過面包”式地爭搶“地王”,對其他房企無疑是一場不公正的競爭。另外,即便是對央企、國企自身來說,也無疑是一場豪賭。如果房價不能如預期般地翻番,央企、國企潛藏的資金鏈風險就有可能陡然暴發。

譬如,截至2015年年末,信達地產手上的貨幣資金僅59億元,全年公司報告期內經營活動現金流量凈額-43.46億元,凈利潤8.13億元,兩者相差51.59億元;截至2016年3月末,信達地產資產負債率和凈負債率分別為83.96%和315.48%。信達地產繼續瘋狂搶地后,其負債率自然會更加攀升。

麻煩還在于沖擊到宏觀經濟穩健發展。一方面,“地王”頻出,極易“水漲船高”導致高房價,抬高企業生產成本。另一方面,漲得越高往往跌得越慘,房價的暴漲暴跌,極易對金融體系造成巨大的沖擊,而金融是宏觀經濟的血脈。

當前,金融體系已面臨很大威脅,這表現在兩個方面:一是2015年銀行業整體盈利增速已急劇下降。譬如,工行凈利潤增速從2010年的28.3%,急速下跌到2015年的0.48%,5年間暴跌98.3%;二是銀行業不良貸款率大幅攀升。2016年一季度,不良貸款已攀升至2.1萬億,總體不良貸款率已突破2%生死線。金融體系已很難承受得起房價暴漲暴跌的沖擊了。

綜上所述,央企開發企業制造“地王”被約談,輿論壓力應該僅僅只是表象,其背后決策層應該還有更深遠的考量。

來源:瞭望智庫

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